Modelo de Contrato para Construção de Imóvel

Modelo de Contrato para Construção de Imóvel: Segurança Jurídica para sua Obra (2025)

A sabedoria popular diz que “o combinado não sai caro”, mas na construção civil, o combinado verbal (“de boca”) costuma sair caríssimo. O abandono de obra, os pedidos constantes de “adicionais” de dinheiro e a má qualidade no acabamento são os maiores pesadelos de quem constrói.

Um bom contrato não é sinal de desconfiança, é um instrumento de profissionalismo que protege tanto quem paga quanto quem executa. Ele define prazos, responsabilidades trabalhistas e garantias.

Abaixo, detalhamos tudo o que você precisa saber antes de assinar e disponibilizamos um Modelo de Contrato de Construção Editável preparado pela equipe do Construção AZ.

Tabela Comparativa: Tipos de Contrato de Construção

Antes de baixar o modelo, identifique qual regime de contratação você acordou com seu pedreiro ou construtora.

3 Casos Reais: Como o Contrato Salvou (ou a falta dele arruinou) a Obra

Situações baseadas em problemas comuns nos tribunais brasileiros.

Caso 1: O Abandono Repentino

Cenário: Faltando apenas a pintura e o piso, o mestre de obras pegou um serviço maior em outro lugar e sumiu, deixando o proprietário na mão.

• Sem Contrato: O dono ficou no prejuízo e teve que pagar mais caro para outro terminar.
• Com Contrato (Cláusula de Multa): O contrato previa multa de 10% sobre o valor total em caso de abandono. O proprietário não pagou o saldo restante e usou o valor da multa retida para contratar o novo profissional.

Caso 2: “Isso não estava no preço”

Cenário: Durante a obra, o pedreiro disse que o preço combinado era só para levantar a parede, e que para rebocar seria cobrado à parte.

• A Solução Contratual: O contrato possuía um anexo chamado “Memorial Descritivo”, listando cada serviço incluso (alvenaria, chapisco, emboço e reboco). O prestador foi obrigado a cumprir o escopo sem cobrar extra.

Caso 3: A Parede Torta

Cenário: Após 6 meses da entrega, azulejos começaram a soltar e uma parede apresentou rachaduras.

• A Garantia: O contrato citava explicitamente o Código Civil (Art. 618), garantindo a solidez por 5 anos. A construtora foi notificada extrajudicialmente com base no contrato e teve que refazer o serviço gratuitamente.

Cláusulas Essenciais que Não Podem Faltar

Ao editar nosso modelo, certifique-se de manter estes pontos:

• Objeto Detalhado: Não escreva apenas “Construção da Casa”. Escreva “Construção de residência unifamiliar de 150m² conforme projeto arquitetônico anexo, situado na Rua X…”.
• Cronograma Físico-Financeiro: Vincule o pagamento à entrega da etapa. Exemplo: “20% na conclusão da fundação”. Nunca pague adiantado sem garantia.
• Responsabilidade Trabalhista: Uma cláusula onde o empreiteiro declara que os ajudantes são funcionários dele, isentando você de vínculo empregatício (essencial para evitar processos trabalhistas).
• Retenção Técnica: O direito de você reter 5% de cada parcela, pagando esse montante acumulado apenas 30 dias após a entrega definitiva das chaves e vistoria final.
• Limpeza e Entulho: Defina quem paga a caçamba e quem deve deixar a obra varrida (“vassoura limpa”) na entrega.

Curiosidade: O Conceito de “Vício Oculto”

Diferente de um defeito aparente (como uma janela riscada), que você vê na hora da entrega, o “vício oculto” é aquele problema que só aparece com o tempo, como uma infiltração lenta ou um cano mal colado dentro da parede. A lei brasileira protege o consumidor nesses casos, e o prazo para reclamar começa a contar não da entrega da obra, mas do momento em que o defeito se torna visível.

FAQ: As 10 Dúvidas Jurídicas Mais Comuns em Obras

1. Preciso de testemunhas no contrato?

Sim. A assinatura de duas testemunhas transforma o contrato em “título executivo extrajudicial”, o que agiliza muito a cobrança na justiça em caso de calote ou descumprimento.

2. O que fazer se chover muito e atrasar a obra?

Contratos bem feitos possuem cláusula de “Força Maior”. Dias de chuva torrencial que impedem o trabalho geralmente não contam como atraso injustificado, mas devem ser registrados no Diário de Obra.

3. Posso demitir o empreiteiro no meio da obra?

Pode, mediante notificação formal. O contrato deve prever como será calculado o saldo a pagar (ou a receber) caso haja rescisão antecipada.

4. Quem é responsável pela segurança (EPIs)?

O empregador direto. Se você contratou uma empresa/empreiteiro, ele deve fornecer botas e capacetes. Se contratou o pedreiro diretamente (pessoa física), a responsabilidade pode recair sobre você.

5. O contrato vale sem registro em cartório?

Vale entre as partes. O registro público serve para dar publicidade a terceiros, mas o reconhecimento de firma já é suficiente para garantir a autenticidade das assinaturas.

6. Como formalizar alterações no projeto?

Nunca faça alterações de boca. Faça um “Aditivo Contratual” simples ou uma troca de e-mails/mensagens formalizando que o serviço X mudou para Y e o preço foi ajustado.

7. O que é ART/RRT e quem paga?

É o documento de responsabilidade técnica. Geralmente é pago pelo profissional (Engenheiro/Arquiteto), mas pode ser combinado do dono reembolsar a taxa do conselho.

8. Empreiteiro pode subcontratar?

Depende do contrato. Geralmente permite-se subcontratar partes específicas (ex: eletricista, gesseiro), mas proíbe-se passar a obra toda para terceiros desconhecidos.

9. Qual a multa justa por atraso na entrega?

O mercado pratica multas entre 0,5% e 1% do valor do contrato por mês de atraso injustificado.

10. O contrato protege contra acidentes na obra?

O contrato define responsabilidades, mas não impede acidentes. Exija seguro de obra ou seguro de vida para os trabalhadores nas cláusulas contratuais.

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