Calculadora para saber quanto vale seu imóvel
Calculadora para saber quanto vale seu imóvel
Quanto Vale Meu Imóvel? O Guia Definitivo para Precificação (2025)
Definir o preço de um imóvel é uma das tarefas mais difíceis para proprietários. Se você pedir muito alto, o imóvel “mico” (fica meses parado no mercado). Se pedir muito baixo, você perde dinheiro que poderia ser investido no seu próximo sonho.
Muitos se baseiam no “valor sentimental” ou no quanto o vizinho diz que vendeu, mas o mercado imobiliário trabalha com dados técnicos. Fatores como localização, conservação, andar e infraestrutura do condomínio mudam o jogo completamente.
Para trazer clareza e agilidade, criamos a Calculadora de Valor de Imóvel do Construção AZ. Antes de simular, entenda os critérios reais que compõem o preço final.
Tabela: O Que Realmente Influencia no Preço?
Nem tudo tem o mesmo peso na avaliação. Veja o impacto aproximado de cada característica no valor final.
| Fator de Avaliação | Impacto no Preço | O que o Mercado Valoriza |
|---|---|---|
| Localização | Altíssimo (40-50%) | Segurança, proximidade de metrô, escolas e serviços. |
| Metragem/Planta | Alto (20-30%) | Distribuição inteligente, quartos amplos, varanda. |
| Conservação | Médio (10-15%) | Imóvel pronto para morar vale mais que um para reformar. |
| Vagas de Garagem | Médio (10%) | Vagas soltas, cobertas e escrituradas são ouro. |
| Lazer/Condomínio | Médio (5-10%) | Academia, piscina e portaria 24h valorizam o m². |
| Posição Solar | Baixo/Médio (5%) | Sol da manhã (face norte/leste) costuma ser preferido. |
3 Cenários de Avaliação (Estudos de Caso)
Veja como a calculadora ajuda a distinguir situações que parecem iguais, mas têm preços muito diferentes.
Caso 1: O Apartamento “Antigo vs. Novo”
Cenário: Dois apartamentos na mesma rua, ambos com 70m².
- Imóvel A (Década de 80): Sem varanda, 1 vaga presa, condomínio caro, mas cômodos gigantes.
- Imóvel B (Entregue em 2024): Varanda gourmet, 2 vagas, lazer completo, quartos menores.
- Resultado: O Imóvel B tende a valer de 20% a 30% mais por m² devido à liquidez e modernidade, apesar da área útil igual.
Caso 2: A Casa em Bairro Aberto
Cenário: Casa térrea de 150m² em bairro residencial.
- Detalhe Crucial: A casa foi reformada recentemente, com elétrica nova e porcelanato, mas está em uma rua com fluxo intenso de ônibus.
- Impacto: A reforma valoriza, mas a poluição sonora da rua desvaloriza. A calculadora ajusta o preço para baixo em comparação a uma casa igual em rua silenciosa.
Caso 3: O Terreno em Condomínio
Cenário: Lote de 400m².
- Situação: O terreno é em declive acentuado (precisa de muita terraplanagem e muro de arrimo).
- Resultado: Embora o condomínio seja de luxo, o custo da construção futura será alto. O valor de venda deste lote será inferior a um lote plano no mesmo local.
Dicas Essenciais para Valorizar sua Venda
Vai anunciar? Prepare o imóvel para atrair os melhores compradores:
- A Primeira Impressão: Pintura nova (branca ou cores neutras) é o investimento com maior retorno sobre a venda. Tira o aspecto de “velho” e higieniza o ambiente.
- Documentação em Dia: Imóvel sem Habite-se ou com inventário pendente perde valor porque não aceita financiamento bancário (a forma de pagto de 80% dos compradores).
- Despersonalize: Guarde retratos de família, times de futebol e objetos religiosos durante as visitas. O comprador precisa se imaginar morando lá, não visitando você.
- Iluminação: Troque lâmpadas queimadas. Ambientes escuros parecem menores e menos convidativos.
Curiosidade: O Efeito “Andar”
Em prédios altos, existe uma regra não escrita chamada “tabela de prumada”. Geralmente, a cada andar que se sobe, o preço da unidade aumenta uma pequena porcentagem. Isso acontece porque quanto mais alto, menor o ruído da rua, maior a privacidade (ninguém olha dentro da janela) e, muitas vezes, melhor a vista. Coberturas podem valer até o dobro do apartamento do primeiro andar!
FAQ: 10 Perguntas sobre Avaliação de Imóveis
- 1. Como descobrir o valor do metro quadrado na minha região?
- A forma mais rápida é pesquisar imóveis semelhantes em portais como Zap/VivaReal ou usar nossa calculadora, que utiliza bases de dados atualizadas do mercado.
- 2. O que é Valor Venal?
- É o valor que a Prefeitura atribui ao seu imóvel para calcular o IPTU. Ele quase sempre é defasado e menor que o valor real de mercado (venda).
- 3. Armários planejados aumentam o valor?
- Eles ajudam muito na velocidade da venda (liquidez), pois o comprador economiza tempo, mas não espere recuperar 100% do valor pago neles no preço final.
- 4. Piscina valoriza casa?
- Em casas de médio/alto padrão, sim. Em casas pequenas, pode ser vista como custo de manutenção e perda de espaço útil, afastando alguns compradores.
- 5. Imóvel perto de metrô é mais caro?
- Sim, a mobilidade urbana é um dos maiores fatores de valorização em grandes cidades como São Paulo, podendo aumentar o preço em até 20%.
- 6. Posso vender pelo preço que eu quiser?
- Pode, mas se estiver fora da realidade do mercado, o imóvel não será vendido. O mercado se regula pela oferta e procura, não pela vontade do proprietário.
- 7. O corretor cobra para avaliar?
- Uma opinião de valor verbal geralmente é gratuita se você deixar o imóvel com ele. Um laudo oficial (PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é pago e só pode ser feito por corretores avaliadores credenciados.
- 8. Área construída ou área total: qual conta?
- Para apartamentos, vale a área útil (privativa). Para casas, considera-se tanto a área do terreno quanto a área construída na hora de compor o preço.
- 9. Imóvel de esquina vale mais?
- Para comércio, sim (vitrine dupla). Para residência, depende: pode ter menos privacidade e mais barulho, ou ser mais ventilado e ter entrada independente.
- 10. Como a idade do imóvel afeta o preço?
- Imóveis novos têm instalações modernas e condomínios com lazer, valendo mais por m². Imóveis antigos depreciam na estrutura, mas costumam ter plantas maiores e melhor localização.
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